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终极家庭购买指南

购买房屋可能是一个令人生畏的事业,无论你做了多少次。幸运的是,我们汇总了一个全面的指导,将通过硬件来走。不管你’首次购房者或简单地需要一种进修,武装自己的所有知识,让您实现家住梦寐以求的梦想。

决定租赁或购买

在决定是否购买房屋时,你应该问自己的第一个问题是最有意义的,购买或租赁?我们都知道这个论点:租金被浪费了钱,而购买有助于你建立股权。但它’实际上比表达意味着的决定更复杂。让’考虑到租赁是聪明的选择的情况。

你能负责房屋的成本吗?每月付款包括超过校长和利息—他们还包括房产税,财产保险,也许甚至抵押保险。在抵押贷款之外,您还将支付费用,关闭费用,公用事业和维护。您是否为这些前期准备和正在进行的费用?如果没有,则租用可能是您的最佳选择。

你 might also consider renting in the following situations:

  • 您正在重新安置到一个新的区域和aren’确保你想到的地方。首先租用可以让您有机会为该地区感受到感受,并帮助您决定您想要长期的位置。
  • 您在一个主要的生活中发生变化:新的工作,婚姻,离婚或宝宝。这些情况经常出现情绪和财务压力,这可能是租金,直到生活更加定居。
  • 你在一个不稳定的房地产市场。有时当经济强劲时,房价迅速上涨,所谓的“seller’s market.”在这种情况下,很容易支付超过你的费用。

了解房屋’s Advantages

当然,家国提供了充足的优势,包括骄傲,安全性,也可能是财富。其他优点包括:

税收减免 - 您通常可以从您的联邦和州所得税中扣除所有或部分抵押贷款利息,房地产税和杂项购买费用(如较低的利率)。作为办公室的使用您的家也可以提供税收扣除的机会。请咨询会计师或注册会计师或注册会计师或注册会计师或CPA。

公平 - 股权是房屋的金额 ’属于房主的价值。要计算您的股权,您可以减去任何留置权(家庭兴趣),如抵押贷款,房屋股票贷款,欠税额或欠款。剩余金额是房主’股权。你以两种方式发展你的公平—首先通过减少抵押贷款的本金余额,并通过您家的市场价值升值。

隐私 - 你的家是你的避难所,你可以在法律范围内过那里的生活,一般都是如此。

重塑 - Whether it’S园林绿化,化妆品的变化或物理修改,其能力使您能够“make it your own.”虽然某些变化可能需要城市或城市批准,或由房主批准’S协会,相对于您所租金的房产,您将更具灵活性来改变您拥有的财产。

购买一个房屋有很大的优势。但是,房屋内容也具有严重的财务要求。

财务要求

如果你 ’赢得现金的房屋,大部分时间都赢了’T适用于你。但是,很多人都不’T有足够的现金直接购买房屋,需要取出抵押贷款。简单地说,抵押贷款是由实际财产获得担保的贷款(在这种情况下,您对您家的兴趣是贷款的抵押品)。

前期成本:下降付款

典型的下调支付是销售价格的20%,但在某些情况下可能需要更高的付款。此外,像FHA贷款这样的特殊融资计划可以在3.5%到5%的范围内提供远低于下降的付款。

在许多低下付款方式中,将需要抵押贷款保险,并且将增加您的每月抵押贷款支付。低于20%的偿还可能也可能导致抵押贷款的更高利率。

储蓄付款是潜在房主所采取的第一步之一。如果父母或其他相关的相对可以帮助您偿还付款,贷方可能需要证明礼物不是必须偿还的贷款。

前期成本:结束费用

除了下降的付款之外,您还将需要支付呼叫收费费用的费用。根据您的特定情况和分为两类:始发费用和标题/结算费用,这些差别有所不同。

始发费用可以包括以下任何一项:管理费,申请费,承诺费,文件准备费,资金费,发货费,积分(预付利息),加工费,税务服务费,承保费和电汇服务费。集体,这些有时被称为“junk fees.”他们将因您选择的贷方而异。

标题/结算费可包括以下任何一项:评估费,律师或收费费用,信用报告费,洪水认证费,害虫检验费,快递/邮费,调查费,职位费(搜索和保险)。无论您选择的贷款人如何,这些费用通常都是相同的。

前期成本:预付费用

除了下降支付和关闭成本外,还有收盘费用,代表与购房相关的其他费用预付款。“Prepaids”是财产保险费,临时利息,房地产税和股东托管账户的初始存款等项目的付款和/或存款。与房屋购买相关的收盘费用和预付费成本可加价2-4%的购买价格,并要求额外节省超出付款。

贷方所需的保证

评价 - 必须证明家庭值得你付出的代价。

结构/机械健全 (家庭检查) - 家庭必须保持良好的修复。

物业保护 (Homeowner’S保险) - 必须保护房屋免受财产损害和其他风险。

信誉值得 (信用报告) - 您必须能够证明您根据已既定条款偿还债务的历史。

清除标题 - 家庭的标题必须是免费的“encumbrances”(在家中的留置权或索赔)。

了解资格预审和批准

往往是购买房屋时的第一步是正式申请贷款并获得批准。

为了获得预先批准,您需要提交申请,提供收入和资产验证文件(PayStubs,W2S,1099年,纳税申报表,银行和投资声明),并检查您的信用卡。如果是批准,贷方将为您提供一封信,指定您有资格的贷款金额。普拉瓦批准买家处于更强大的谈判地位,因为卖家认为普拉克被评估的买家更严重,更有可能关闭是否达成协议。

你能出多少钱?

拇指的一般规则是您可以购买房屋,其抵押贷款是您总收入的两倍和半倍。但是,收入只是贷方所关注的一张照片。另一半是您的费用。这是标准比率为1)贷款成本到您的收入,2)您的贷款成本加上您的其他资助义务(其他房地产,汽车,船,RV,信用卡和分期付款等。 )发挥作用。

第一比率被称为“front end” or “付款到收入比率。”您可以通过将每月总收入和将其乘以,计算您的最高每月住房支付,并将其乘以.28:

每月总收入x .28(贷方前端比率)=最高每月付款

第二比率被称为“back-end” or “debt to income” or “expense”比率。您可以通过每月总收入和乘以.36来计算您的最高每月费用比率.36。然后,您的每月抵押贷款支付的总额和其他融资债务的每月付款不能超过这一金额。

每月收入X .36(总债务或后端率)=最高每月债务–您当前的每月债务=每月付款的金额

获得资格预审与奖项

您可能会进一步迈出一步以确保您’在你买得起的范围内看房子。获得价格范围的最简单方法是与贷方交谈,为他们提供收入和债务信息,并估计您能负担的作用。这就像自己自己的方法,只有你与贷方交谈,他们可能会提出问题并要求其他信息。获得资格预审’需要很多时间或金钱(通常是免费的)。那’是优势。缺点是您没有正式批准。

检查您的信用评分

您的信用额检查或拉动是抵押贷款批准程序的关键部分。贷款人使用债务总数,您提供的信用金额,以及根据作为批准或下降贷款的主要因素提供的条款支付债务的历史。这有助于他们设定利率并确定是否需要抵押保险。

如果你 ’明智地使用信贷并及时支付账单,然后你应该’T有一个贷款资格的问题。但是,如果您有高债务水平和延迟付款的历史,那么已有债务“charged off”由您的债权人或未偿还债务的判断,抵押贷款的资格将更加困难和昂贵。

你’重新有权从三大信用报告机构中每年免费审查您的信用报告。你可以联系 experian., TransUnion., 或者 ecifax. 单独或您可以访问 www.annualcreditreport.com. 并同时请求所有三家公司的报告。

了解房地产经纪人

现在你 ’准备购买,必须回答的问题是:如果你自己向前移动
或使用代理人?

作为买家,你不’t未使用代理商获得任何东西,因为通常,卖方支付代理人’S佣金。委员会的百分比(金额取决于当地定制)进入“listing agent”(制作卖方所知的房子的可用性的代理人’代表),剩下的委员会去买方’S代理(代表您的代理商,买方)。典型的总佣金范围为5%至7%。

在过去,房地产法和地方定制决定了代理商始终为卖方工作。现在’不是这种情况。相反,您签署指定买方的合同’S代理或代表。请记住,您控制代理为您工作的方式。

房地产经纪人可以协助以下内容:

决定你想要什么。代理人可以帮助您确定购买房屋时有多少钱。他们可以推荐贷款人并代表贷方合作,以便为您提供贷款的资格。

找到你的选择。代理商可以访问列出待售房屋的多个上市服务(或MLS)。虽然您也可以通过参加开放式房屋来找到房屋,读取您的论文’S房地产部分,并在线搜索,您的代理是所有房屋的最佳访问点,可以安排兴趣的房屋的展示。

获取所有细节。您的代理可以通过与您的家一起缩小搜索并注意您喜欢和不喜欢的人来帮助您缩小搜索范围。该代理也是关于家庭本身的信息来源:它有多长’S一直在市场,邻里和学校系统,家’最好的功能,等等。您的代理可以帮助您为您的特定需求和需求淹没所有类型的属性而不是泛滥。

选择战略。您的代理也可以回答有关当前市场,利率和其他购房问题的问题。她还可以将您推荐给您需要的其他专家,包括家庭检查员或贷方。

代表您谈判。当你在房子里提供报价时,您的代理商会代表您洽谈。代理可以帮助您确定您所提供的内容,不仅在价格上,而且还可以在其他因素中,如家电,卖方’帮助关闭成本和其他谈判问题)。代理商会将报价写成并将其呈现给卖方’s agent.

覆盖细节。您的代理将引导您完成该过程,确保所有必要的步骤完成,例如确保贷款,接受检查,完成标题搜索等。

雇用房地产经纪人

大学教师’只需与您遇到的第一个代理商一起去。相反,请问家人,朋友和同事他们有关代理商’ve worked.

一旦您 have a likely candidate or two, prepare a list of questions and interview your agent. Remember he or she is helping you with big financial and life decisions. Make sure you ask:How many homes the agent has listed in the past six months

  • 代理商已售出多少家
  • 他们的通信风格是什么
  • 用于其他参考文献

房地产购买或销售流程是一条双向街道。您需要与您的代理人诚实和现实,并期望与他们的回报相同。通信是客户和代理人之间成功关系的关键成分。

 以下是与房地产经纪人合作的三个最后提示。

  • 考虑一个专门或至少销售的代理商,并列出您在邻居的邻居中的大量家庭。
  • 如果你 are first selling then buying a home, using the same agent may save you some money as the agent may be willing to reduce the selling commission.
  • 签署买方’S代理协议,其规定了您的代表条款,例如与代理商和代理商的可能排他性’对你的职责。协议应明确规定终止的理由和方法。

找到合适的财产

你喜欢装修和自己自己的项目吗?或者你是喜欢新的和完美的一切吗?在开始寻找房子之前,这些是您需要问自己的问题

现有的家庭。年龄较大的家庭可能会带来魅力和建立的社区,但它们也可以带来可能是头痛和财务负担的条件问题。

自1978年以来,所有新建或改造的家庭必须没有铅危险,所以如果你’re buying an
旧的家,确保评估这一风险。也肯定
完成检查,因为年龄较大的家庭可以隐藏其他惊喜。

新建筑。新房有没有磨损的优势。然而,他们的缺点通常来自城镇或城市中心,并且经常缺乏“established feel”较旧的树木,景观和零售和文化设施。当然,城市或城镇内的填补发展可能会提供最好的—established but new.

位置是一切。存在一个常见的表达,说明了第一个房地产规则是:位置。第二条房地产是:位置。最后,房地产的第三条规则是:地点。事实是,您选择的家庭的位置将影响其他一切:您的满意度和家庭的当前和未来的价值。许多人根据通勤和学区等事情选择他们的家。

在购买之前考虑转售。谈到未来的价值’总是明智地考虑转售的潜在易用性。尽管我们的意图,生活有一种搞笑的曲线球员。即使您打算长时间居住在某个位置或“forever,” it doesn’始终这样做。因此,考虑您选择的家庭可能是其他买家的理想程度是明智的。

选择一个社区

对于许多人来说,他们生活的社区或社区与他们选择的特定房子一样重要或更重要。靠近购物,学校,公园,步行路径,公共交通,医疗保健设施等的设施,直接影响生活质量和家庭的整体方便。您需要评估您的新街区是否符合许多人在购买房屋时期望的一些常识,生活质量标准。

  • 在白天或晚上的不同时间开车穿过邻居或社区。在凌晨的时间,你’LL能够观察居民如何上班,学生上学。白天,你’LL还要了解属性是如何维护的。晚上或夜晚的访问将允许您发现Rush-Hourdows交通密度和交通噪音,街道停车可用性以及街道均亮相程度。
  • 步行或骑自行车穿过邻居,仔细看看学校,游乐场和公园等公共场所。
  • 与当地商店和企业主交谈。他们可能会对该地区提供不同的角度而不是房主,可以让您了解商业发展计划的洞察。
  • 取决于你是享受夜生活还是如此’再鸟,检查您未来的街区,享受咖啡厅,餐馆和必需设施提供商(例如超市和药店)。运行每一天的差事以了解该区域中彼此的彼此服务提供商的近距离。停车方便吗?
  • 查看当地学校委员会和城镇或市议会的网站,发现压迫问题影响该地区,了解可能影响您使用或享受您家的能力的地方条例。此外,订阅或审查在线当地报纸。
  • 了解当地警察或经济发展网站,了解有关犯罪率和其他社区信息的信息。
  • 查看当地的实用程序提供者和费率。一些地方可能有公共或私人提供者,有些地方甚至可以为您提供选择。

评估一个社区和学校是您有孩子的一个重要方面,如果您有孩子(即使您不行’t)。以下是要查找的关键项:

  • 预约旅游当地学校并达成校长。
  • 研究学校考试成绩,学生 - 教师比率,平均班级规模和社区网站的特殊教育课程。
  • 与当地的父母谈谈上学校第一手学习’S的优势和弱点。
  • 询问交通选择和课后方案。

搜索过程

那里 are many ways to find your dream home. You may stumble upon it at an open house, while surfing the internet, or through your friendly neighborhood real estate agent. In addition to these popular ways of landing a home, there are some less-obvious methods, such as buying foreclosed properties or attending auctions. Here are some methods you can use to search.

在网上

根据全国房地产经纪人协会,超过80%的购房者开始在互联网上搜索。那’因为寻找家庭在线提供巨大的好处:您可以从您的家中提供舒适性,而且’是缩小缩小和预检的好方法’我想亲眼签出。最重要的是,感谢今天’S时尚技术,Web房地产网站允许您查看家的照片’■内部和外部,而360度的虚拟旅行和视频将您的潜在梦想家园带到您的监控上。

房地产经纪人

近90%的房屋通过房地产代理商出售。有关可用属性的列表,房地产代理通常会咨询多个上市服务(MLS),该服务是由成员经纪人编制的特定区域中可用房屋的注册表。但是,一些家庭卖家更喜欢保持低调,并选择不宣传MLS中的属性。

专家代理也可以在其他房屋猎人身边给你边缘。许多代理商在房产上进行销售之前收到早期警报,因此与一个知道哪个房屋正在击中市场的代理人保持密切联系!

报纸和杂志

报纸仍然指挥大量房地产广告。它们有一个列表最大的数量和最新的属性,您可以在开放的房屋日中查看,以及查看时间表和地址。通常,您也可以找到论文’在线印刷房地产信息。例如,主页使用者提供超过130个报纸的家庭列表!

对于那些更愿意用更传统的家庭狩猎选择的人来说,家庭杂志为特定地理区域提供的公开房屋提供摄影购物之旅。但请记住,印刷的家庭列表迅速过时,有些房屋可能已经合同。

庄园和遗嘱律师

如果是你怎么办’重新盯着看起来无人居住的家,但你不’知道其当前所有权的情况?它可能是一个房子,他的主人已经进入养老院或已经死亡。家庭可能正在进行通过什么’S称为遗嘱认证法院,或通过执行意志。

因此,如果您觉得冒险,请联系专门融入房地产规划或遗嘱诉讼程序的律师。律师是在他们击中市场之前找到这些特殊家园的一个很好的来源。

驾驶邻里

漫步或驾驶通过邻居’vere总是喜欢自己在市场上发现新房的好方法。您还可以与可能知道房屋的当地居民聊天’星即将上去。一世’甚至已知的勤奋之家买家敲门他们的家’vers注意到所有者是否想卖。

朋友,家庭和商业伙伴

口碑是一些常见的方式,一些房屋出售在房地产社区外。这些销售额被称为“private sales,” and typically don’T涉及房地产经纪人。如果您在您看过的区域内或没有可用的房屋的区域内,您可能需要与那些在物业可用时,与那些在那里获得内部挖掘的区域。

开放的房子

最终,你’我想先出去看到一些物业。开放式房屋是一种有趣的方式来查看各种家园,同时欣赏邻近的近距离。当你去一个开放的房子时,拿起物业信息表,并记录你喜欢什么和不喜欢的。看到几个家园后,这些笔记将帮助您记住特定的财产详情。大学教师’害怕拍照,但首先要求托管房地产经纪人’s okay.

It’S Open House的标准程序以使用一些基本的联系信息登录。但是,如果您希望代理商联系,请务必指示您姓名旁边。此外,如果您有一个送您打开房屋的代理人,那么您应该将此传到开放式主机并添加您的代理人’S在登录表上的名称旁边。

当您在房子旅行时徘徊在您身上或与您交谈所有特征和福利时,有些代理商会徘徊。但是,如果您更愿意单独留下,请告诉代理人,您希望随时随地浏览您的时间。它’对于打开壁橱和橱柜非常好,但尊重所有者’s personal property.

询问正确的问题

随时询问当地学校或社区,但唐’询问附近的个人资料’S居民或如果该区域是安全的。这些类型的问题是歧视性的,如果代理人认真对待他们,他或她可能会违反公平住房法案。如果您需要犯罪统计数据,请在线查找或访问当地警察局。

如果你 ’看着公寓,询问主人代理,如果有任何提议的资本改进评估,例如新屋顶。大学教师’忘记询问协会’s “reserve fund,”或雨天​​的金钱,出于意外的维修和维护。另一个好问题是建筑物或协会是否允许公寓业主租用单位。如果是这样,允许租用的百分比是多少?如果你’宠物爱好者,验证你的建筑物’遗嘱允许猫狗,以及宠物数量及其重量的限制。

查看单家族家庭时,请务必询问最近的改进,如绝缘,新的管道或其他升级,您可以’看看。如果房屋有地下室,寻找水渗水或洪水,这在地下室墙的底部通常很明显。询问您可以看到的住宅实际财产披露。大多数国家要求家庭卖家在写入任何已知的材料缺陷时,例如破裂的基础墙或泄漏的屋顶。即使屋顶看起来不错,也要问代理人。和唐’t俯瞰窗口的年龄—如果你最终更换了它们,它将花费你很多。

请记住,大多数家庭卖家及其代理商都试图在他们的房产上为一个开放的房屋施加最好的面孔。虽然鲜花,家庭烤饼干和新鲜的油漆和装饰可以说“wow!”一定要透过舞台和专注于家庭’S机械和结构系统。

考虑销售,赎回权和拍卖

房主或开发人员有时会发现自己经济过度扩张,需要快速清算其财产。虽然有些拍卖,丧失抵押品和短期销售的家庭是讨价还价,但我们通过库存中发现了一个可接受的人,您的抵押贷款人可能会令人生畏。这些属性被称为“distressed,”这意味着它们可能处于粗糙状态,可能剥离他们的光和管道夹具,缺少设备,包括炉子和热水加热器,布线等。

谨防他们的抵押贷款人怨恨,他们在止赎诉讼之前可能对他们的家造成巨大伤害。损坏可以从干墙中的冲孔孔运行到淹没地下室。

卖空

销售额较短销售额是预抵押品赎回权的房屋销售。控制损失,有时抵押贷款人将接受短期促销,而不是通过止赎进程。卖空是抵押贷款人同意房主接受少于未偿还的抵押贷款余额来满足抵押贷款。业主在签署卖空协议时腾出该物业。

通常,短售房屋的条件更好,而不是止赎特性,因为当事人在法律抵押品赎回权之前找到了解决方案。与止赎和拍卖家庭一样,房屋销售“as is”条件,虽然有时买方有权有权检查房产,但无需要求贷方修复任何缺陷。

丧失抵押品赎回权

丧失抵押品赎回权是已由抵押贷款人发起的诉讼的家庭,他们在抵押协议下有权兑换该物业。当您签署抵押贷款票据时,该物业用于抵押贷款,如果抵押贷款,贷款人则有权在家中丧生’遇到了。止赎的房屋通常会冬季,以降低对财产损坏的风险。管道被排出,截止热水,窗户被登机。在某些情况下,这“as is”条件可能会限制您可以检查属性多少。

如果你 feel this is an option for you, tour several foreclosed homes to get a firsthand idea this type of investment is all about. Also go online to research lenders, mortgage banks or brokers, or real-estate auction specialists who work exclusively with properties in foreclosure in the area of your choice.

房地产拍卖

房地产拍卖也是潜在的批评。但是,这些aren’对于害羞的冒险投资者来说,害羞的新手投资者。购买拍卖家时,它’常见的是不有权观看,更不用说检查房产,这意味着它可以被买到看不见。其中一些属性受到标题和契约的负担,例如由未付债权人(如承包商)向房地产公司提起的留置权。

如果你 choose to go this route, deal with reputable residential real estate auction companies. Internet-based auctions are commonly just a way for sellers and buyers to meet, with the web site assuming no liability for transaction details. The most common auction procedure is for the buyer to bid on the home. If he’彼此成功,双方根据国家法律起草房地产合约。

购买过程

在你想要的家中发出要约可能就像要求你的中学迷恋舞蹈—恐吓。虽然有’在招标过程中愚弄自己的愚蠢风险,你应该在你的手之前播放你的牌。

一旦您’找到了一个家,你的房地产经纪人或司法部门将以您的名义起草购买要约或合同,他或她向卖方提交’S代理人,律师或直接向卖方(如果家庭是由所有者出售)。卖方可以以三种方式之一响应:接受优惠,抵消它或拒绝。

低于价格竞标

下面的物业竞标它的要求几乎是课程的课程’s called a “buyer’s market.” When there’S在市场上的房屋上,一位潜在的买家可以自信地试图脱脂10%的折扣,然后脱掉物业的要求。远远超过它,你可能没有运气。许多专家建议从所有者中减去超过10%的人’s asking price.

但是,您可以通过保证卖家快速关闭和巨大的认真押金来甜蜜的价格相对较低。或者,如果您接受本地房屋的目前状态而不要求免费升级,您可以在对其他投标人的青睐中摇摆主人。

最高和最好的报价

有时卖家或他们的代理在谈判期间会焦躁不安,并要求您引用他们为家中的最高和最佳报价。大学教师’如果您不是100%,请肯定您想要此特定属性,请出示肢体。如果您觉得您犯了错误,您可以随时重新考虑,以便将其他属性与迫使您对其价值盲目下注的情况进行比较。

全价提供

那里’在同意支付卖方时,没有羞耻’S完全询价价格无易货。如果是你的家’重新为其价格标签而重新介绍,您真的需要它,提供支付全面的询价。你想通过手看到你的梦想家庭,因为你想为它支付1000美元吗?另一个买家可能会在你追求5分钟后出现五分钟,渴望支付这种差异。

竞标战争

与其他兴趣买家的一个房产的竞标战争不是为了胆小的胆小。被警告说,你最终可能会付出太多并后悔。作为在竞标战争中的一个未知数量的竞争对手之一之一,您也不知道卖家在桌面上有多少优惠,因为房地产许可证法律允许上市代理商在卖方保密’s interest.

如果您,您可能最终可能会咳出许多额外的现金,如果您’获得最高竞争者的获胜者。相反,您可以保持冷静,并留下多种优惠和符合旋转旋转木马。有时,您梦中的所有竞争对手都可能扔进毛巾并致电竞标战争退出。谁知道,卖方可以敲你(旧的)门,要求您提交您的购买提供。在那种情况下,你’LL最终获得真正的赢家,可能会使卖家易货易货以获得较低的购买价格。

在购买过程的所有阶段,在您和卖方之间致谈谈判的书面记录,以及与任何相关方的协议更改。在家庭购买过程的热量中,您可能不记得你希望卖家扔进他的地下室冰箱,或检查你的高层公寓的大小和位置’s storage unit. 

决定提供多少

没有人想支付超过他们的费用,但比较房价并不总是黑色和白色。如果你’对公寓感兴趣,这是一个具有类似单位的开发的一部分,它’很容易弄清楚价格。但如果你’拿起葡萄酒维多利亚时代或某种东西,你的价格可能会更多的球场。

比较房屋的价格时,不要’t致意目前出售或合同的财产。等到家里’S销售关闭,因此您可以获得更准确的可比价值。您的代理人将从过去六个月内研究可比的属性,以弄清楚你想要的家用是否正确。这些“comparable sales”房屋,因为它们被称为,非常相似—功能,年龄,方形镜头和位置—to the home you’re interested in. 

比较价格

比较销售价格对您了解邻里中的家庭价值观是一种很好的方式。他们应该是指导方针而不是绝对的。有时,一个非常有动力的卖家将倾倒低于市场价值的房价,相反,流行的财产可能会获得多项优惠,以便在列表价格上推动其价格。您针对房屋的超额保障是在购买合同中包含一个条款,指出,至少合同价格必须评估房屋。

提出要约

作为买方,您希望为您的新家支付最低的金额,具有灵活的项目,例如储蓄金钱存款,抵押承诺和结束日期。但是,您的报价也必须对寄售卖家接受。许多首次买家忘记了合同应说服卖方洽谈,然后达成协议,每个人都满意。

报价有很多零件,所有部分都是可以谈判的。记得仔细选择你的战斗。当您第一次开始您的家庭搜索时,请向您的律师或房地产经纪人询问合同的空白副本。花点时间熟悉自己的规定。这样,当它是时候起草它时,你’LL感到舒适,并会知道如何在其中解决各种选择。

大多数合同都有标准(或样板)语言,除了空白之外,您还可以填写确切条款和谈判您的优惠点。如果你不’要填写合同的部分,您可以简单地交叉,他们将被排除在外。使用州的批准合同’S房地产律师协会或地方房地产经纪人。您可能希望在提交之前聘请律师来审核您的合同。

处理卖方异议

那里 are three outcomes when a purchase contract is presented to the seller:

  1. 卖方将接受最初提交并同意合同的条款。
  2. 卖方将通过修改某些或所有条款来抵消。
  3. 卖方将拒绝条款并重新开始或
    走开。

对比是最常见的场景。买方和卖方都应在合同正式呈现之前制定谈判策略。

逆行员就像排球一样。每次您都符合卖家,您’LL更好地了解他们的价格和术语。如果卖家没有’这是从他的清单价格中的比赛’s a sign that he’s digging in there.

有时谈判到达僵局。记得坚持你的原始计划,价格和条款。大学教师’让情绪或咄咄逼人的卖家改变你的游戏计划—除非你选择让他们。 

墨水合同

大学教师’T促进谈判。合同接受可以在几个小时内,最糟糕的是几周。如果任一侧延迟响应对待超过一天的响应’是一个红旗,所以给所有的逆行者给出合理的反应截止日期。

当您和卖方通过符合对象过程接受条款时,它’S称为验收。大多数州都需要签订所有合同和价格和其他术语以书面形式。每个符合者应以书面形式呈递给卖方或其代理人。不要允许任何派对口头上口头的要约。

了解认真的金钱

在一个理想的世界中,如果你发现你的梦想的家,你和所有者可以签署购买合同,然后签署握手,然后,您的下降付款。在现实世界中,为了证明您购买物业的要约是“earnest,” or “in good faith,”您需要在您的签名墨水处理购买合同时立即将货币存入桌面上。

这笔储蓄押金是下降付款的一小部分,这表明买方’有意和执行协议的意愿,并与卖方合同。买方通常以个人或认证支票的形式支付,通常发给卖方的房地产经纪人。押金将在托管账户,一类信托基金中举行,直到关闭。它’很重要的是要知道这个恳切的押金不是购买房屋的额外费用。它将归功于截止结束的付款。

国家房地产法严格规范房地产经纪人如何进行和管理这些单独的专业托管账户。经纪人不允许在自己的商业银行账户中存入任何认真的款项。尽管如此,请务必向房地产经纪人或经纪人提供任何认真的金钱的收据。它应该以经纪人支票的副本形式出现’S信笺们,以及接受支票的人的签名’秒,收到支票的日期和位置。

认真付款金额差异很大。你应该换多少?答案根据当地的习俗和购买买方希望以其提议传达的相对严重性而有所不同。一个好的拇指规则是购买价格的1-2%。

如果事情出错了怎么办?

虽然大多数购买合同规定,如果买方未能完成购买房屋,卖方和买方可以谈判如何在如何分发它们之间的认真押金,但卖方可以保持认真押金。

如果产生严重争议是谁’为了责备合同失败,您的房地产经纪人可以帮助您对其进行解决。如果所有其他人都失败,准备将钱写入罚款。

准备购买

有时潜在的家庭买家决定他们可以’购买家庭。如果您必须取消房屋购买,请尽快宣布您的决定,以避免丢失金钱并导致卖方不必要的困难。

家庭买家退出购买合同的最常见原因是因为他们可以’T根据合同中界定的条款保护抵押承诺。当然,买家或卖家还有很多其他原因决定他们没有’想经过交易。取消购买合同的原因是’关键问题,处理过程更重要。

写作

It’如果家里相对容易撤回您的报价’S卖家还没有签署采购合同。只要你不’T已由卖方签订合同,您仍被认为是在购房过程的谈判阶段。如果您在此阶段改变主意,请将您的房地产经纪人或律师汇票给卖方’S代表,说明您正在撤销您的报价。因为您不应该向卖方或其代理商提供任何认真的贷款存款,直到所有各方签署购买合同,也不应该收回储蓄额。

在卖方正式接受的书面合同后退出购买合同是很棘手的。如果您的决定日期属于内容 ’S称为应急期,在此期间,例如,律师评论采购合同,或者您的抵押贷款正在制定并确认,取消需要正式的书面程序。

在这种情况下,您的律师或代理人必须起草一封名为购买合同取消协议的信。这封信将包含一段段落,指出所有签署者的合同同意取消合同中的任何和所有协议以及合同所宣布的无效和空隙。这封信还规定,任何认真的金钱都应该及时退还给签署合同的各方。购买合同取消协议还必须包括明显的信息,例如财产的地址,合同被接受的日期,买家的名称等。随后,签署原始合同的买家和卖方必须签署购买合同取消。

合同违约

对于在卖方签署采购合同之后改变主意的买家而言,情况更糟糕,以及经过商定的考察,贷款批准或合同评论已通过。在这种情况下,前买家被认为违反了合同,并将其失去了储蓄。大多数住宅购买合同状态,如果买方违约,则保证金将送至卖方作为“清算损害”。

应在此类默认情况下咨询经验丰富的房地产律师。

了解家庭检查

一旦您’找到了您的新家,聘请了许可的家庭检查员来确保它’s状况良好。大多数检查都在你之后发生’VE谈判购买合同(报价),但在某些情况下,您应该考虑在您在草拟房地产合同之前检查家庭。如果房屋空置,在止赎,或者有一些可见的材料缺陷,如破裂的基础墙壁,可以在起草合同之前获得所检查的财产。您在对困境的预订检查中发现的内容可能会改变主意’愿意为家庭付费

所有房地产合同都包含一个拟议条款,允许买方在书面接受后五到十个工作日内在五到十个工作日内进行财产检验。不要放弃这种偶然性;从经验丰富的专业人士的训练有素的眼睛检查,他们可能会检查数百个房屋是宝贵的。

检查了什么?

家庭检查通常需要至少两个小时。检查员将密切关注新家的所有系统和结构元素。许多买家认为,他们可以使用家庭检查中发现的缺陷来重新谈判购买价格。但除非发现了重大的结构缺陷,否则假设您’LL限于要求卖方在结束前修复问题。社区具有不同的条例和建筑规范,规定了在检查期间发现的违规行为的校正。

检查员应该:

  • 检查家庭’S外观,包括屋顶,烟囱,门廊,甲板和土壤级别远离酒店。
  • 寻找基础墙壁和地板问题的结构裂缝。
  • 检查水压,管道泄漏,妥善通风废物。
  • 测试接线,电源插座和断路器开关或保险丝,并确保电气系统足以为家庭提供足够的’s power needs.
  • 在厨房和洗衣房中运行所有主要电器。
  • 打开炉子和空调,并记下他们的年龄。
  • 检查所有橱柜,门,窗户和屏幕。
  • 确保壁炉或燃木炉很干净,工作良好,符合当地建筑码。

检查员将为您提供所有结构元素,机械系统和房间的最终报告,并将列出他发现的所有缺陷,您应该在请求维修时显示寄售卖家。

是什么谎言?

请记住,检查员可以’检查他们可以的东西’看起来,就像墙壁内部或地板下面。如果他们认为那里’墙体内的一个问题,如模具,石棉或氡,他们会将其添加到报告中,并建议您聘请熟悉这些问题的专业检查员。家庭检查员不允许损坏他们正在检查的房屋。

房屋检查的另一个好处是,它可以让您了解诸如气体主体,进入管道,水阀和电气断路器开关或保险丝等重要项目的位置。虽然检查员将指出可能需要立即需要的维护和修复问题,但他们不应该征求契约工作。这是一个很好的检查员不’t do.

选择固定率或可调率抵押贷款

在固定利率抵押贷款中,抵押贷款票据的利率通过整个贷款期限保持不变。固定利率抵押贷款通常可在10-,15-,20-,25和30年期间提供。

如果您计划在您的家中留在五年之后或者您重视了解您的贷款的安全性,则定额抵押贷款是’本金和利息支付永远不会改变。

确保您感兴趣的任何贷款在抵押贷款票据中没有预付罚款条款。如果没有人,如果您决定是一个美好的时光,您可以免费购物更好的费率。

可调利率抵押贷款

可调率抵押(ARM)在基于各种经济索引的一定时间内进行调整的利率。权衡的是,武器通常比固定利率贷款较低的初始利率,这使得它们对那些不的人伟大’留在新房子里超过几年。

手臂的利率可以下降,但他们也可以走上而去,这就是为什么他们呈现固定利率贷款的风险’T。他们确实有大量或限制兴趣在每个调整期间可以增加多少,以及在贷款期限内的整体上限。

贷款类型

大多数类型的贷款可用作固定和可调率。一旦你决定在这两个之间,仍然仍然盯着贷款类型的问题。传统的贷款和FHA贷款(亦称政府支持贷款)是该国两个最受欢迎的贷款类型,他们是一个伟大的起点。了解更多关于他们的更多信息及其对传统和FHA贷款的指南的差异。

要了解有关贷款类型的更多信息,请单击此页面顶部的“贷款”链接。 

款项

首付

在房屋上100%融资的日子已经消失(除非您有资格获得VA或USDA贷款),虽然有可能与传统贷款一起占3%,但您’LL需要有一个很好的信用评分。最常见的下调付款额在10%和20%之间。

请记住,如果您少于20%,您’LL还要求购买私人抵押保险或PMI。这是每月额外付款,这弥补了你的事实’重新认为贷方的风险更大。

一些买家试图让创造力推出他们的下降,但唐’不受贷款人。如果钱没有 ’他们出来的银行,退休或货币市场账户’LL遵循纸张走路找出答案。

以下是您可以随时提出的其他方式。

礼物

大多数贷方将允许接近“gift”您是所有下降付款的一部分。贷方将要求他们签署所谓的东西“gift letter,”这将阻止您承担额外债务以偿还您的下降付款。

个人退休账户(IRA)资金

如果你 ’重新获得首次购房者,内部收入服务允许您从IRA撤销10,000美元,以便您向下付款。在退出来自IRA的资金之前,请与您的税务会计师联系。如果你’结婚,你和你的配偶可能每人撤出最高金额10,000美元。

401(k)

您可以从您的401(k)或类似的退休计划中借款,以进行首付款。但是,这样做的缺点是这样的。有关此问题的建议,请联系财务顾问或注册会计师。

下付款援助计划

一些州,县和地方政府为符合某些收入准则的首次购房者提供了下降的援助方案。他们可能要求您在被重新开发的目标区域购买房屋。如果您打算购买的区域,请咨询您的贷款人员有任何这些利润下的下市援助计划。

家庭卖家的帮助

在某些情况下,家庭卖家可能“gift”你拒之。但当卖方对非营利性慈善机构贡献的课程,慈善机构为您提供了一部分贡献作为礼物。该计划本身并不是问题,但美国国税局已经有了这些计划的问题,并在某些情况下有税收豁免。

抵押贷款

抵押贷款支付由若干组成部分组成:本金,利息,税和保险。通常,这些组件由首字母缩略词piti提及。

主要的 - 校长是您借入的金额。在抵押的抵押贷款是借来的“amortized”或随着时间的推移逐步退回。随着每个抵押贷款支付,您的一部分付款方式适用于减少您的校长,另一部分付款适用于向贷款支付利息。

兴趣 - 利息是贷方收到换取借给您的钱的付款的增量。表达为百分比,利率越高,您的付款将越高。抵押贷款利息目前是免税的,除了高收入借款人的某些章程。

税收 - 在美国大部分地区,国家,县或地方管辖权收取财产税。额外税收还可以包括:学校税,公用税或其他特殊区域税。税收是额定税收的税收,每次抵押贷款账户递增到托管账户中,然后通过贷款的贷款人或服务员转发给适当的政府机构。

保险 - 贷方要求在他们融资的家庭中维护财产保险,以保护他们对火灾和其他潜在损失的利益。此外,在特定贷款可能需要抵押贷款保险,以在您的违约情况下保护贷方。增量保险费每月收取并转发给保险公司。

一旦您的房屋居住在20%达到20%,抵押贷款保险可以取消,但它不是’T自动取消。虽然您应该在不再需要抵押贷款保险时收到通知,但如果您认为您接近20%的公平,您就会直接与贷方联系。

结束这笔交易

贷款估计

贷款估计是一项披露表格,其进入2015年10月,取代了古老的诚信估计。它描述了与您的贷款相关的费用,并列出了估计的利率,税收,保险,每月付款和结束费用。你’LL从您要求引用的每个贷方收到相同的表单,这样您就可以更好地比较您的选项。

了解家庭评估

家庭评估用于确定财产的公平市场价值。在确定财产时’s current value.

以下是该过程的工作原理:

  1. 对于政府被保险人贷款,贷方根据联邦政府指导方针订购评估。如果房价少于合同价格,则抵押贷款人只会贷款到评估金额。然后,买方和卖方必须就如何达到差异:买方必须缩小更多资金或合同,以反映较低的评估价格。
  2. 评估师目前检查了卧室,卧室,浴室,位置,状况,剩余使用寿命等的特点,以及可能影响家庭的其他因素’价值。房间测量,绘制了图表,拍摄了照片,然后评估师准备评估报告。评估检查是’T与物理家庭检查相同。
  3. 检查后,评估师通过使用“成本方法”或“销售比较方法”来建立价值。
  • 成本方法采用诸如本地建筑成本,劳动力率和其他因素的可用信息,以确定建立类似或可比家庭的成本是多少。
  • 销售比较方法依赖于该地区最近的销售,并评估年龄,风格,条件和位置可比或类似的属性,然后根据差异进行调整。

什么是律师

一名专门从事住宅房地产的律师可以审查您的购买合同,最好是在您签署之前。特别推荐用于首次购房者。律师还将与您的贷款人员,寄售官员合作’S律师,以及代理商,以确保可供律师批准,家庭检查,抵押承诺和其他违规行为设定日期。

您的律师还将审查重要文件,包括契约,销售票据(个人财产,如家电)法律描述,抵押贷款文件,调查平台以及称号和冠军保险单。在一些国家,律师将在其他国家进行关闭,他们可能会出席您的结束。律师的成本因全国各地而异,但请记住它是一个与许多提供商的竞争市场。

财产保险

当我们最不期望的时候,灾难罢工,并且有房主’S保险让我们从各种形式的灾难中竭尽全力—但不是所有的。您可以通过更广泛的政策和联邦洪水保险增加额外的覆盖范围。大多数抵押贷款人要求您在关闭或进入房产上的托管前购买覆盖范围。

然而,一些贷方唐’C需求保险在公寓。但公寓协会可能要求您确保您的单位内部(包括您的财产),而州法律则需要确保建筑物和所有公共区域的外部。国家保险法因覆盖范围和限制而异,因此在您所在的国家询问有关具体法律的经验丰富的保险代理。它’在具有高于正常的自然灾害发生的地区,智能率为保险率,包括地震和龙卷风。在某些地区,如果全部或仅通过国家基金,则可以不可承受的覆盖范围,或者仅通过国家基金提供限量覆盖率。

根据什么,政策的类型变化’s covered:

基本覆盖 - 包括故意破坏,盗窃,爆炸,火,闪电,风风,冰雹,窗户,玻璃破损和车辆,飞机和烟雾的损坏。

广泛的报道 - 包括冰,雪,雨夹雪或落下物体的损坏,管道,加热或空调系统和器具的爆破或冻结,电气系统和器具的电气故障以及结构崩溃。

责任覆盖范围 - 覆盖公寓内部或单身家庭财产内的损失—例如,客人滑倒并落入浴缸或落在冰冷的人行道上的人。

更换费用保险 - 涵盖更换结构但不是土地的成本。寻求保证
100%的完全更换成本。

扣除 - 您必须在保险费之前支付的损失费用。

实际现金价值 - 替换成本减去折旧。

防洪保护

你住在洪泛平原吗?然后你最好有保险。大多数联邦政府赞助的房屋贷款要求您如果您获得洪水保险’在洪泛平原中购买财产。您的抵押贷款人将在申请过程中收到您的财产的洪水认证,如果是’S发现你的家是洪水平原,你’LL需要购买保险。

联邦政府应急管理机构(FEMA)经营国家洪水保险计划,为家庭主科人员提供了参与社区的覆盖范围。 FEMA根据他们的洪水洪水的可能性分类洪水区。区域被评为A.“A”处于最高风险,所有抵押贷款人提供洪水区的贷款将要求借款人获得洪水保险。 Limbes标记为B,C,D,V和X承载较低的风险以及可能不需要强制保险的可能性。

但是,牢记较低的风险’意味着一个面积赢了’T经历严重的洪水。不断发展的天气模式会影响历史避风港的地区’T具有可预测的洪水模式,缺乏防洪基础设施。

最后的演练和资金

在闭合桌上可以播出问题。其中大多数都很容易修复,但有些人将需要额外的时间来熨烫,并且在罕见的场合,你可能有所谓的东西“dry closing.”这是所有文件的秩序,但抵押贷款人的资金尚未到达律师,称号或托管公司的银行账户。一旦资金到达并将收益分发给卖方,标题公司和房地产经纪人,您将拥有您的新家。

最后的演练

在结束前24小时完成最终的新家,以确认自家庭检查以来没有任何物质改变,卖方已完成任何所需的维修,并在清洁状态下离开家。没有卖家’如果它包含在购买合同中,否则应留下落后的个人财产。确保楼层扫过,地毯吸尘,浴室清洁,厨柜内饰擦拭,没有留在路边的垃圾。

在步行过程中,您还应该找到电器,炉和空调的手册。如果是你的家’Re购买拥有自动车库门开启者,他们应该被排除在外。运行任何电器,冷热水,并冲洗厕所以确保它们正常工作。如果有问题,或者似乎所有者可以’t休假并在关闭时向您交付,告诉您的房地产经纪人或律师。

如果有任何修复问题,请在关闭时与卖方一起工作。您可以要求他赔偿您不完整的维修或新发现对该物业的损坏。

在结束日时,标题公司将在新家中完成标题搜索,以发现任何可能的问题“cloud”你的题目。这些问题可能必须在结束时得到解决。您的律师应该审查财产调查和法律描述,以确认图表准确代表您的土地’购买。如果其中任何一个文件中存在问题,则需要在每个人存在时在闭幕状态下解决。

钱在哪里?

在最唠叨的闭幕问题中,贷款人的抵押资金迟到或无法到达。大多数贷款人今天以电子方式焊接资金,从贷方中排出资金’对美联储的账户,然后转到律师或标题公司’S帐户。根据送达电线的时间,资金赢得了’T始终及时到达。致电律师或职位公司进行关闭是一个好主意,以便在离开之前核实收到资金。

最后,确保您收到所有密钥和报警代码。如果你买了一个公寓,请确保你’接收到邮箱,存储储物柜和单元键。

那’嗯!你已经完成了 家庭购买的总路径®。你有一个关于另一条道路的重要一步—那个导致美国梦想的人!

 

重要说明: 本指南中的信息不是法律建议,因此在制定任何房屋购买决策时不应依赖。 读者应咨询自己的律师,以获得具体局面的法律建议。